دعاوی تخلیه مستأجره و تعدیل اجاره‌بها در دادگاه صلح

دعاوی تخلیه مستأجره و تعدیل اجاره‌بها در دادگاه صلح

دعاوی تخلیه مستأجره و تعدیل اجاره‌بها از جمله موضوعاتی هستند که با توجه به تعاملات روزمره مردم در قراردادهای اجاره، به‌طور مستمر در نظام قضایی مطرح می‌شوند. این دعاوی اغلب به دلایل مختلفی مانند پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، نیاز مالک به ملک یا تغییر کاربری مطرح می‌شوند. دادگاه صلح بر اساس قانون جدید شوراهای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به این دعاوی را دارد، مشروط بر آنکه موضوعات مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه از صلاحیت این دادگاه خارج است. درک شرایط و مدارک موردنیاز برای طرح این دعاوی و شناخت دقیق وظایف و صلاحیت‌های دادگاه صلح در این حوزه، برای وکلا، قضات و طرفین دعوا ضروری است.
تعاریف و جزئیات
1.    دعوای تخلیه مستأجره: به دعوایی گفته می‌شود که مالک درخواست تخلیه ملک اجاره‌ای را به دلایلی مانند پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها یا نیاز شخصی مطرح می‌کند. این دعوا یکی از رایج‌ترین موضوعات در دادگاه‌های صلح است.
o    منبع قانونی: ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر.
2.    تعدیل اجاره‌بها: تعدیل به معنای افزایش یا کاهش اجاره‌بها با توجه به تغییرات اقتصادی یا توافق طرفین است. دادگاه صلح با بررسی شاخص‌های تورمی و دلایل ارائه‌شده از سوی مالک یا مستأجر، می‌تواند حکم به تعدیل اجاره‌بها بدهد.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
3.    سرقفلی و حق کسب و پیشه: این موارد شامل حقوقی است که برای مستأجر تجاری در نظر گرفته می‌شود و از صلاحیت دادگاه صلح خارج است. این دعاوی باید در دادگاه‌های عمومی مطرح شوند.
o    منبع قانونی: ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر.
4.    پایان مدت اجاره: در صورتی که قرارداد اجاره به پایان برسد و تمدید نشود، مالک می‌تواند با استناد به این موضوع، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
o    منبع قانونی: ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر.
5.    شاخص تورمی: شاخص تورمی، معیاری است که توسط بانک مرکزی تعیین می‌شود و نشان‌دهنده تغییرات اقتصادی است. در دعاوی تعدیل اجاره‌بها، این شاخص به‌عنوان مبنای تصمیم‌گیری دادگاه صلح استفاده می‌شود.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون شوراهای حل اختلاف.

سوالات و پاسخ‌ها
1.    صلاحیت دادگاه صلح در دعاوی تخلیه مستأجره به چه مواردی محدود می‌شود؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: دادگاه صلح در دعاوی تخلیه مستأجره صلاحیت رسیدگی دارد، اما دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت این دادگاه نیست و باید در دادگاه‌های عمومی مطرح شوند.
o    منبع قانونی: ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر.
2.    آیا دادگاه صلح می‌تواند در دعاوی تخلیه مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها حکم صادر کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورتی که مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت نکند و اخطار تخلیه به وی داده شده باشد، دادگاه صلح می‌تواند دستور تخلیه ملک را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۸ قانون شوراهای حل اختلاف.
کن    در چه مواردی دادگاه صلح به دعاوی مربوط به تعدیل اجاره‌بها رسیدگی می‌کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: دادگاه صلح به دعاوی تعدیل اجاره‌بها رسیدگی می‌کند در صورتی که توافق قبلی طرفین نسبت به اجاره‌بها به دلیل تغییرات اقتصادی نیاز به تعدیل داشته باشد و موضوع مرتبط با حق کسب یا سرقفلی نباشد.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
4.    چگونه اثبات عدم پرداخت اجاره‌بها می‌تواند موجب صدور حکم تخلیه توسط دادگاه صلح شود؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: مالک می‌تواند با ارائه قرارداد اجاره و مدارک بانکی یا رسیدهایی که عدم پرداخت اجاره‌بها را نشان می‌دهند، دادگاه صلح را قانع کرده و در نتیجه حکم تخلیه را دریافت کند.
o    منبع قانونی: ماده ۸ قانون شوراهای حل اختلاف.
5.    آیا دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به سرقفلی را دارد؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: خیر، دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از صلاحیت دادگاه صلح خارج هستند و باید در محاکم عمومی رسیدگی شوند.
o    منبع قانونی: ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر.
6.    در موارد تعدیل اجاره‌بها به دلیل تغییر شاخص تورم، دادگاه صلح چگونه عمل می‌کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: دادگاه صلح با استناد به شاخص‌های تورم منتشره از سوی بانک مرکزی و بررسی قرارداد اجاره، میزان جدید اجاره‌بها را تعیین می‌کند تا عدالت در قرارداد اجاره حفظ شود.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
7.    آیا عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر مستقیماً موجب صدور حکم تخلیه می‌شود؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، اگر عدم پرداخت اجاره‌بها به‌طور مستمر و بدون عذر موجه باشد و مالک بتواند این امر را اثبات کند، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۳ قانون شوراهای حل اختلاف.
8.    در دعاوی تخلیه مستأجره، آیا مستأجر می‌تواند تقاضای زمان برای تخلیه ملک کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورت ارائه دلایل موجه، دادگاه صلح می‌تواند مدت زمان مشخصی برای تخلیه ملک به مستأجر اختصاص دهد، اما این زمان‌بندی به تشخیص قاضی بستگی دارد.
o    منبع قانونی: ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف.
9.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به تقاضای تعدیل اجاره‌بها به دلیل تغییر کاربری ملک رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورت تغییر کاربری ملک و عدم توافق طرفین بر مبلغ جدید اجاره‌بها، دادگاه صلح می‌تواند به درخواست تعدیل اجاره‌بها رسیدگی کند.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
10.    چه مدارکی برای طرح دعوای تخلیه مستأجره در دادگاه صلح لازم است؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: مالک باید قرارداد اجاره، مدارک شناسایی، و در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، مدارک عدم واریز اجاره را به عنوان مستندات ارائه دهد.
o    منبع قانونی: ماده ۸ قانون شوراهای حل اختلاف.
11.    آیا دادگاه صلح می‌تواند در موارد توافق طرفین بر تمدید اجاره، حکم تخلیه صادر کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: خیر، در صورتی که طرفین بر تمدید اجاره توافق کرده باشند و این توافق به صورت مکتوب باشد، دادگاه صلح نمی‌تواند حکم تخلیه صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر.
12.    آیا در صورت افزایش قابل توجه اجاره‌بها، مستأجر می‌تواند از دادگاه صلح درخواست کاهش کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، مستأجر می‌تواند با ارائه مدارک مالی و شرایط جدید اقتصادی درخواست کاهش اجاره‌بها را بدهد و دادگاه صلح با بررسی شواهد، تصمیم مناسب را اتخاذ خواهد کرد.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
13.    در چه شرایطی دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه فوری صادر کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: در مواردی که مستأجر قرارداد را نقض کرده و از پرداخت اجاره‌بها امتناع می‌ورزد و همچنین اخطارهای قانونی بی‌نتیجه بوده‌اند، دادگاه می‌تواند حکم تخلیه فوری صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۸ قانون شوراهای حل اختلاف.
14.    آیا درخواست تعدیل اجاره‌بها تنها توسط مالک قابل طرح است؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: خیر، درخواست تعدیل اجاره‌بها هم توسط مالک و هم توسط مستأجر قابل طرح است. در صورت تغییرات اقتصادی یا شرایط خاص، هر یک از طرفین می‌توانند به دادگاه صلح درخواست تعدیل بدهند.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
15.    آیا دادگاه صلح می‌تواند در موارد خاص قرارداد اجاره را فسخ کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورت اثبات نقض قرارداد و شرایط غیرقابل تحمل برای یکی از طرفین، دادگاه صلح می‌تواند حکم فسخ قرارداد را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر.
16.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، اگر مالک بتواند نیاز شخصی خود به ملک را اثبات کند، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر.
17.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی تخلیه به دلیل نوسازی ملک رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورتی که مالک نیاز به نوسازی ملک داشته باشد و این موضوع در قرارداد قید شده باشد، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر.
18.    آیا دادگاه صلح می‌تواند برای تعدیل اجاره‌بها به دلیل تغییر شاخص‌های اقتصادی حکم صادر کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، دادگاه صلح می‌تواند با استناد به شاخص‌های اقتصادی و توافق طرفین، حکم تعدیل اجاره‌بها صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
19.    آیا دادگاه صلح می‌تواند در دعاوی تعدیل اجاره‌بها از کارشناس استفاده کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، دادگاه صلح می‌تواند برای بررسی ارزش ملک و تعیین اجاره‌بهای جدید از کارشناسان رسمی استفاده کند.
o    منبع قانونی: ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف.
20.    آیا دادگاه صلح می‌تواند در دعاوی تخلیه مستأجره به دلیل فوت مستأجر حکم صادر کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، اگر مستأجر فوت کرده باشد و ورثه تمایل به تمدید قرارداد نداشته باشند، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر.
21.    آیا دادگاه صلح می‌تواند در موارد تخلیه به دلیل فروش ملک حکم صادر کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورتی که مالک جدید نیاز به تصرف ملک داشته باشد، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر.
22.    آیا درخواست تعدیل اجاره‌بها پس از انقضای قرارداد امکان‌پذیر است؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورتی که مستأجر و مالک توافق کنند که قرارداد تمدید شود، می‌توانند درخواست تعدیل اجاره‌بها را مطرح کنند.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون شوراهای حل اختلاف.
23.    آیا دادگاه صلح می‌تواند در موارد تخلیه به دلیل تغییر کاربری ملک رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، اگر تغییر کاربری به صورت قانونی ثبت شده باشد، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر.
24.    آیا دادگاه صلح می‌تواند برای مستأجر مهلت اضافی جهت تخلیه تعیین کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در مواردی که دلایل موجهی ارائه شود، دادگاه صلح می‌تواند مهلت اضافی برای تخلیه در نظر بگیرد.
o    منبع قانونی: ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف.
25.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی تخلیه به دلیل خسارات وارده به ملک رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورتی که مستأجر خسارت عمدی به ملک وارد کرده باشد، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر.
26.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی تخلیه مستأجره به دلیل پایان مدت اجاره رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورتی که مدت اجاره به پایان برسد و تمدید نشده باشد، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر.
27.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی مرتبط با تقسیم هزینه‌های تعمیرات اساسی ملک رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، اگر توافقی در این مورد وجود نداشته باشد، دادگاه صلح می‌تواند در مورد تقسیم هزینه‌ها تصمیم‌گیری کند.
o    منبع قانونی: ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر.
28.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی تخلیه به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، اگر تأخیر در پرداخت اجاره تکرار شود و مالک مدارک لازم را ارائه دهد، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۸ قانون شوراهای حل اختلاف.
29.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی تعدیل اجاره‌بها به دلیل شرایط فورس ماژور رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورت وقوع شرایط فورس ماژور و تأثیر آن بر اجاره‌بها، دادگاه صلح می‌تواند حکم تعدیل را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر.
30.    آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعاوی تخلیه به دلیل انتقال غیرمجاز ملک رسیدگی کند؟
o    وکیل دادگاه صلح پاسخ می دهد: بله، در صورتی که مستأجر ملک را بدون اجازه مالک به دیگری واگذار کند، دادگاه صلح می‌تواند حکم تخلیه را صادر کند.
o    منبع قانونی: ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر.

مولفین :

محمد شیاسی ( کارشناس حقوقی  و ریس هیات مدیره موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم )

سید صادق قریشی ( وکیل پایه یک  دادگستری و مولف کتب حقوقی )

در صورت نیاز به مشاوره می توانید با وکلا و مشاورین موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم تماس بگیرید

آقای سید علی موسوی

خانم فاطمه اسمی

خانم ملیحه علیخانی