حقوق مربوط به املاک مسکونی

حقوق مربوط به املاک مسکونی

تعریف:
حقوق مربوط به املاک مسکونی به مجموعه‌ای از حقوق و تکالیف قانونی اطلاق می‌شود که به مالک یا مستأجر یک ملک مسکونی تعلق دارد. این حقوق شامل حقوق استفاده، تصرف، نقل و انتقال ملک، و همچنین حقوق و تعهدات مرتبط با اجاره، تعمیرات و نگهداری ملک است. علاوه بر این، حقوق مالکانه در املاک مسکونی ممکن است با محدودیت‌هایی چون مقررات محلی، قوانین شهری و حقوق همسایگی تحت تأثیر قرار گیرد.

تحلیل حقوقی:
در حوزه املاک مسکونی، مهم‌ترین حقوق عبارتند از:
1. حق استفاده و تصرف: مالک حق دارد ملک خود را طبق میل خود استفاده کند و در آن سکونت نماید. مستأجر نیز حق سکونت و استفاده از ملک را طبق شرایط قرارداد اجاره خواهد داشت.
2. حق نقل و انتقال: مالک می‌تواند ملک مسکونی را بفروشد، انتقال دهد یا به اجاره دهد. البته در برخی شرایط مانند قراردادهای اجاره یا موارد خاص ممکن است محدودیت‌هایی در این زمینه وجود داشته باشد.
3. حق بازسازی و تعمیر: در صورتی که ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، مالک یا مستأجر طبق قوانین مربوطه موظف به انجام آن هستند.
4. حقوق همسایگی: هر مالک یا مستأجر موظف است حقوق همسایگان خود را رعایت کرده و از ایجاد مزاحمت‌های غیرمجاز پرهیز کند. این حقوق ممکن است به مسائل مربوط به آلودگی صدا، هوا، یا مزاحمت‌های دیگر مربوط باشد.
5. تأمین امنیت و سلامت: مالک یا مستأجر باید اطمینان حاصل کنند که ملک مسکونی از نظر ساختاری سالم و ایمن است و شرایط بهداشتی را رعایت می‌کند.

مثال حقوقی:
فرض کنید فردی ملکی مسکونی را خریداری کرده است و پس از مدتی تصمیم به اجاره دادن آن می‌گیرد. او قرارداد اجاره‌ای با مستأجر امضا می‌کند که در آن شرایط استفاده، اجاره‌بها، مدت قرارداد و همچنین شرایط مربوط به تعمیرات و نگهداری ملک مشخص می‌شود. پس از چند ماه، مستأجر در ملک به تعمیرات ضروری نپرداخته و این امر باعث بروز مشکلاتی برای همسایگان و خود مستأجر می‌شود. در این وضعیت، مالک می‌تواند طبق قوانین مربوطه از مستأجر بخواهد که تعمیرات لازم را انجام دهد یا حتی قرارداد اجاره را فسخ کند.

تحلیل و وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد  به مثال:
در این مثال، مالک حق دارد که از مستأجر بخواهد تا تعمیرات ضروری را انجام دهد زیرا این اقدام مطابق با تعهدات قانونی و قراردادی مستأجر است. در صورتی که مستأجر از انجام این تعمیرات امتناع کند، مالک می‌تواند طبق شرایط قرارداد اجاره و قوانین مربوطه اقدام به فسخ قرارداد کند. همچنین، در صورت ایجاد مزاحمت برای همسایگان به دلیل مشکلات تعمیراتی، مستأجر ممکن است موظف به جبران خسارت باشد.

1.    مالکیت املاک مسکونی به چه معناست و چه حقوقی را برای مالک به همراه دارد؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : مالکیت املاک مسکونی به معنای حقوق مالک برای استفاده، تغییر، انتقال و فروش ملک خود است. طبق ماده 30 قانون مدنی، مالک حق هرگونه تصرف و بهره‌برداری از ملک خویش را دارد، مگر آنکه به موجب قانون محدودیتی اعمال شده باشد.
o    منبع: ماده 30 قانون مدنی.
2.    حقوق و تعهدات مستأجر در قرارداد اجاره املاک مسکونی چیست؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : مستأجر حق دارد از ملک برای مدت مشخصی طبق مفاد قرارداد اجاره استفاده کند، بدون آنکه حقی برای تغییر یا فروش آن داشته باشد. مستأجر متعهد به پرداخت به موقع اجاره‌بها و رعایت شرایطی است که در قرارداد تعیین شده است.
o    منبع: قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376).
3.    در چه شرایطی مالک می‌تواند ملک مسکونی را تخلیه کند و درخواست فسخ قرارداد اجاره را بدهد؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : در صورت تخلف مستأجر از شروط قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها، مالک می‌تواند با رجوع به مراجع قضایی درخواست تخلیه ملک را بدهد. این موضوع بر اساس ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قابل پیگیری است.
o    منبع: ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376).
4.    در چه مواردی قرارداد اجاره به طور خودکار منقضی می‌شود؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : با پایان مدت قرارداد، فوت مستأجر (در شرایط خاص) یا تخلف جدی از شروط قرارداد ممکن است قرارداد به طور خودکار منقضی شود. برخی از شرایط خاص بر اساس توافق طرفین یا قوانین حاکم، موجب انقضای قرارداد می‌شود.
o    منبع: قانون روابط موجر و مستأجر.
5.    تفاوت میان اجاره و رهن املاک مسکونی چیست؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : در اجاره، مستأجر حق استفاده از ملک را برای مدت معینی در ازای پرداخت اجاره‌بها دارد، در حالی که در رهن، ملک به عنوان وثیقه به رهن‌گیرنده داده می‌شود و مالکیت در دست رهن‌گذار باقی می‌ماند.
o    منبع: قانون مدنی ایران.
6.    حق انتفاع در املاک مسکونی به چه معناست و چه تفاوتی با اجاره دارد؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : حق انتفاع به معنای حق استفاده از ملک بدون انتقال مالکیت است و معمولاً به مدت معین یا در موارد خاص برای عمر شخص انتفاع‌برنده تعیین می‌شود. در مقابل، اجاره صرفاً برای استفاده موقت و در ازای پرداخت اجاره‌بها است.
o    منبع: ماده 40 قانون مدنی.
7.    آیا مالک می‌تواند در طول مدت قرارداد اجاره، ملک را به دیگری بفروشد و حقوق مستأجر در این خصوص چگونه محفوظ می‌ماند؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : بله، مالک می‌تواند ملک را بفروشد؛ اما باید حقوق مستأجر را محترم شمارد و قرارداد اجاره باید تا پایان مدت خود معتبر بماند، مگر اینکه طرفین توافق دیگری کنند.
o    منبع: قانون روابط موجر و مستأجر.
 

سوالات عملی

1.    فرض کنید مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کرده و مدت دو ماه از تاریخ مقرر گذشته است. مالک در این شرایط چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : مالک می‌تواند به مستأجر اخطار کتبی دهد و در صورت عدم پرداخت، با ارائه مدارک به شورای حل اختلاف، درخواست تخلیه ملک را کند.
o    منبع: قانون روابط موجر و مستأجر.
2.    در صورتی که مالک بدون اطلاع به مستأجر، ملک مسکونی را به فرد دیگری بفروشد، آیا مستأجر می‌تواند به قرارداد اجاره پایبند بماند؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : بله، قرارداد اجاره همچنان معتبر است و خریدار جدید باید به حقوق مستأجر احترام بگذارد تا پایان مدت قرارداد.
o    منبع: ماده 10 قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر.
3.    در شرایطی که ملک اجاره داده شده نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، وظیفه مالک و مستأجر چیست و آیا مستأجر می‌تواند در این خصوص تخفیف اجاره‌بها درخواست کند؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : مالک موظف به انجام تعمیرات اساسی است، و اگر تعمیرات موجب کاهش استفاده مستأجر شود، مستأجر می‌تواند تخفیف اجاره‌بها درخواست کند.
o    منبع: قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر.
4.    یک مالک قصد دارد برای ملک خود که در آن سکونت دارد، مستأجر جدید بگیرد اما شرط گذاشته که مستأجر نمی‌تواند از پارکینگ استفاده کند. آیا این شرط قانونی است؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : بله، شرط‌های توافقی میان موجر و مستأجر قانونی است و در قرارداد درج می‌شود، به شرط اینکه به حقوق اساسی مستأجر خللی وارد نکند.
o    منبع: قانون مدنی، ماده 10.
5.    در صورتی که مستأجر بدون رضایت مالک، ملک مسکونی را به فرد دیگری اجاره دهد، مالک چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : مالک می‌تواند از طریق مراجع قضایی، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را بدهد.
o    منبع: قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر.
6.    اگر مالک قبل از پایان مدت قرارداد اجاره قصد داشته باشد ملک را برای سکونت خود تخلیه کند، آیا می‌تواند این درخواست را از مستأجر داشته باشد؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : مالک تنها در صورت توافق مستأجر می‌تواند چنین درخواستی داشته باشد؛ در غیر این صورت ملزم به رعایت مدت قرارداد است.
o    منبع: قانون روابط موجر و مستأجر.
7.    در شرایطی که مالک در ابتدای قرارداد، مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد، در پایان قرارداد چه تعهدی نسبت به بازپرداخت آن دارد؟
o    وکیل دعاوی ملکی پاسخ می دهد : مالک موظف است در صورت عدم وجود خسارت یا بدهی از سوی مستأجر، ودیعه را به طور کامل بازپرداخت کند.
o    منبع: قانون روابط موجر و مستأجر.

مولفین :

محمد شیاسی ( کارشناس حقوقی  و ریس هیات مدیره موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم )

سید صادق قریشی ( وکیل پایه یک  دادگستری و مولف کتب حقوقی )

در صورت نیاز به مشاوره می توانید با وکلا و مشاورین موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم تماس بگیرید

آقای سید علی موسوی

آقای سید صادق قریشی

خانم فاطمه اسمی

خانم فریده عبداللهی

خانم ملیحه علیخانی