افراز
تعریف:
افراز به معنای تقسیم و جداسازی سهم هر یک از شرکای مالکیت مشاع در یک ملک است. در این فرآیند، مالکیت مشاع به‌طور رسمی و قانونی به مالکیت‌های جداگانه و اختصاصی برای هر شریک تقسیم می‌شود، به‌طوری‌که هر یک از شرکای ملک بتواند سهم خود را به‌طور جداگانه داشته باشد و از آن بهره‌برداری کند. افراز معمولاً در املاکی صورت می‌گیرد که مالکین آن‌ها به دلیل مسائل مختلف از جمله فروش، استفاده شخصی، یا حل اختلافات حقوقی، تصمیم به تقسیم و تفکیک آن می‌گیرند.
افراز در قانون مدنی ایران تحت عنوان «تقسیم املاک مشاع» مطرح است و معمولاً از طریق توافقات میان شرکا یا از طریق حکم قضایی انجام می‌شود. در افراز، مالکی که از سایر مالکین درخواست تقسیم می‌کند، باید درخواست رسمی خود را به دادگاه ارائه کند تا دادگاه بر اساس اصول و ضوابط قانونی، ملک را افراز نماید.
تحلیل حقوقی:
در مالکیت مشاع، تقسیم سهم هر یک از مالکین به‌طور فیزیکی یا قانونی به‌طور جداگانه و مستقل، به معنای افراز است. افراز یکی از راه‌های حل اختلافات مالکین است، به‌ویژه زمانی که مالکین نمی‌توانند بر سر نحوه بهره‌برداری از ملک به توافق برسند. در افراز، ملک ممکن است به‌طور فیزیکی تقسیم شود یا ممکن است تبدیل به مالکیت‌های حقوقی شود که هر شریک برای استفاده از ملک سهم خاصی را به‌طور انحصاری داشته باشد.
یکی از اصول مهم در افراز، رعایت «نسبت سهم‌ها» است. در صورتی که شرکا بر سر سهم‌های خود اختلاف داشته باشند، دادگاه موظف است تا براساس مدارک و شواهد موجود نسبت‌های صحیح را تعیین کند. به علاوه، افراز باید به‌گونه‌ای صورت گیرد که به ضرر هیچ یک از مالکین نباشد و در صورتی که افراز به‌صورت فیزیکی انجام می‌شود، تقسیم باید به‌گونه‌ای باشد که از ارزش ملک کاسته نشود.
افراز برای ملک‌هایی که دارای قابلیت تقسیم باشند مناسب است. در صورت عدم امکان تقسیم فیزیکی، شرکا می‌توانند به‌جای تقسیم ملک، آن را به فروش رسانده و ارزش آن را میان خود تقسیم کنند.
مثال و پاسخ تحلیلی:
مثال:
شخص الف و شخص ب مالک یک قطعه زمین به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع به صورت مشاع هستند. شخص الف سهم خود را ۶۰۰ متر مربع و شخص ب سهم خود را ۴۰۰ متر مربع می‌داند. این دو شخص نمی‌توانند به‌طور مشترک از زمین بهره‌برداری کنند و تصمیم می‌گیرند که زمین را افراز کنند تا هر یک از آن‌ها به‌طور جداگانه از سهم خود استفاده کند. شخص الف از دادگاه درخواست افراز می‌کند.
پاسخ تحلیلی:
در این مثال، هر دو شخص (الف و ب) در مالکیت مشاع قرار دارند و مالکیت آن‌ها به‌طور مشترک و بدون تفکیک است. از آن‌جا که هر یک از مالکین سهمی از کل ملک دارند و نمی‌توانند به‌طور مستقل از سهم خود استفاده کنند، افراز یک راه‌حل مناسب است. در این حالت، دادگاه با توجه به درخواست شخص الف و بر اساس مدارک و توافقات قبلی، نسبت سهم هر یک از مالکین را مشخص کرده و ملک را به‌طور فیزیکی یا حقوقی تقسیم می‌کند.
در صورتی که زمین قابلیت تقسیم فیزیکی نداشته باشد، دادگاه می‌تواند دستور دهد که ملک به فروش رسیده و پول آن میان شرکا تقسیم شود. نکته مهم در اینجا این است که هر دو طرف باید به نسبت سهم خود از ملک، از تقسیم منصفانه برخوردار شوند. در صورتی که تقسیم به‌صورت فیزیکی انجام شود، ممکن است دادگاه دستور دهد که تقسیم به‌گونه‌ای انجام شود که ارزش ملک کاهش نیابد و سهم هر شریک به‌طور عادلانه اختصاص یابد.
سوالات تئوری
1. افراز چیست و در چه مواردی استفاده می‌شود؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : افراز فرآیندی است که به موجب آن ملک مشاع بین مالکین تقسیم می‌شود تا مالکیت هر کدام مستقل و مشخص شود.
- منبع: قانون افراز و فروش املاک مشاع.
2. تفاوت افراز و تفکیک چیست؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : افراز به جداسازی سهام مشاعی اشاره دارد، در حالی که تفکیک، تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است و ارتباطی به مالکیت ندارد.
- منبع: قانون مدنی و آیین‌نامه‌های افراز.
3. آیا می‌توان هر ملکی را افراز کرد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : بله، با رعایت مقررات می‌توان افراز را درخواست کرد، اما در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، فروش و تقسیم قیمت صورت می‌گیرد.
- منبع: قانون افراز و فروش املاک مشاع.
4. مراجع صالح برای افراز کدام‌اند؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : اداره ثبت و در صورت عدم توافق، دادگاه صالح به رسیدگی هستند.
- منبع: قانون افراز و فروش املاک مشاع.
5. چه شرایطی برای درخواست افراز لازم است؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : ملک باید به صورت مشاعی باشد و تمامی مالکان برای افراز رضایت داشته باشند.
- منبع: قانون افراز و فروش املاک مشاع.
6. در صورت عدم امکان افراز فیزیکی، چه اتفاقی می‌افتد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : در این حالت، ملک فروخته و قیمت آن به نسبت سهم مالکین تقسیم می‌شود.
- منبع: قانون افراز و فروش املاک مشاع.
7. در صورت وجود مشکلات حقوقی در سند، آیا امکان افراز وجود دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خیر، ابتدا باید مشکلات حقوقی سند رفع شود.
- منبع: قوانین ثبتی و آیین‌نامه‌های افراز.
مولفین :
محمد شیاسی ( کارشناس حقوقی و ریس هیات مدیره موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم )
سید صادق قریشی ( وکیل پایه یک دادگستری و مولف کتب حقوقی )
در صورت نیاز به مشاوره می توانید با وکلا و مشاورین موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم تماس بگیرید
آقای سید علی موسوی
آقای سید صادق قریشی
خانم فاطمه اسمی
خانم فریده عبداللهی
خانم ملیحه علیخانی
طراحی و ساخت توسط :گروه مهر
کلیه حقوق این سایت محفوظ و متعلق به ساختنما می باشد.
