قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و شرایط و الزامات آن
تعریف قرارداد پیش‌فروش ساختمان:
قرارداد پیش‌فروش ساختمان به قراردادی اطلاق می‌شود که بین سازنده (یا فروشنده) و خریدار منعقد می‌گردد، در این قرارداد، فروشنده متعهد می‌شود که در آینده یک ساختمان یا واحد مسکونی را که در حال ساخت است، به خریدار تحویل دهد. به عبارت دیگر، در این نوع قرارداد، خریدار پیش از اتمام پروژه ساختمان، اقدام به خرید می‌کند و مبلغ آن را (تمام یا قسمتی از آن) به فروشنده پرداخت می‌کند. قرارداد پیش‌فروش در واقع توافقی است برای فروش ملکی که هنوز ساخته نشده است، ولی تعهدات آن به‌طور مشخص و قانونی بین طرفین تنظیم می‌شود.
شرایط قرارداد پیش‌فروش ساختمان:
قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید شامل شرایط خاصی باشد تا از نظر قانونی معتبر و قابل اجرا باشد. این شرایط به شرح زیر هستند:
1. مشخصات دقیق طرفین قرارداد:
در قرارداد پیش‌فروش، باید نام، شماره شناسنامه، کد ملی و مشخصات کامل هر دو طرف (سازنده/فروشنده و خریدار) ذکر شود.
2. مشخصات ملک و ساختمان:
قرارداد باید به‌طور دقیق مشخصات ملک (آدرس دقیق، مساحت زمین و مساحت زیربنای واحدهای پیش‌فروش، طبقه، تعداد اتاق‌ها، امکانات و مشخصات فنی ساختمان) را ذکر کند.
3. زمان تحویل:
یکی از الزامات اساسی قرارداد پیش‌فروش، تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک به خریدار است. این تاریخ باید به‌وضوح در قرارداد ذکر شود تا در صورت عدم تحویل به‌موقع، امکان پیگیری حقوقی برای خریدار فراهم باشد.
4. قیمت و نحوه پرداخت:
مبلغ فروش ساختمان و نحوه پرداخت آن باید در قرارداد مشخص شود. این مبلغ معمولاً به‌صورت اقساطی (با پیش‌پرداخت و قسط‌بندی) یا به‌صورت یکجا قابل پرداخت است. همچنین، باید زمان‌بندی پرداخت اقساط، شرایط پرداخت و نرخ‌های احتمالی بهره یا تاخیرات مالی در صورت تأخیر در پرداخت قید گردد.
5. ضمانت‌های اجرایی:
در قرارداد پیش‌فروش باید ضمانت‌های اجرایی برای هر دو طرف وجود داشته باشد، به‌ویژه برای تضمین تحویل ملک در زمان مقرر و مطابق با مشخصات تعیین‌شده. این ضمانت‌ها می‌توانند شامل ضمانت‌نامه بانکی، چک یا تضمین‌های دیگری باشد.
6. مجوزهای قانونی:
سازنده باید اثبات کند که مجوزهای لازم برای ساخت و ساز از مراجع ذی‌صلاح (مانند شهرداری) را دارد. همچنین باید مشخص شود که زمین مورد نظر دارای پروانه ساخت است و مشکلات حقوقی احتمالی (مانند مشکل در سند مالکیت یا دعاوی حقوقی) وجود ندارد.
7. خسارت ناشی از تأخیر در تحویل:
در صورتی که فروشنده در زمان مقرر ملک را تحویل ندهد، باید شرایط و مبلغ خسارت تأخیر (که معمولاً به‌صورت روزانه یا ماهانه محاسبه می‌شود) در قرارداد قید شود.
8. حل اختلافات:
در قرارداد پیش‌فروش باید یک سازوکار برای حل اختلافات پیش‌بینی شود. این سازوکار ممکن است شامل ارجاع به داوری یا دادگاه‌های عمومی باشد.
الزامات قانونی قرارداد پیش‌فروش ساختمان:
1. ثبت قرارداد پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی:
بر اساس قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد. این کار به‌منظور جلوگیری از اختلافات آتی و اثبات حقوق طرفین انجام می‌شود. بدون ثبت رسمی قرارداد، این نوع قرارداد نمی‌تواند به‌طور کامل از نظر حقوقی مورد استناد قرار گیرد.
2. حق فسخ قرارداد:
در صورتی که یکی از طرفین نتواند به تعهدات خود عمل کند، طرف مقابل می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را بنماید. برای مثال، اگر سازنده ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد یا خریدار مبلغ توافق‌شده را پرداخت نکند، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
3. حفظ حقوق مصرف‌کننده:
یکی از الزامات قانونی قرارداد پیش‌فروش، حمایت از حقوق خریدار است. بر اساس قانون، فروشنده موظف است که ملک را مطابق با مشخصات ذکرشده در قرارداد و مطابق با استانداردهای لازم تحویل دهد. اگر مشخصات ساختمان تغییر کند یا در زمان تحویل مشکلاتی وجود داشته باشد، خریدار حق دارد درخواست اصلاحات یا کاهش قیمت کند.
4. ثبت دقیق قرارداد در سیستم‌های دولتی:
برای جلوگیری از مشکلات قانونی و مالی، بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش باید در سیستم‌های دولتی مانند سامانه املاک و مستغلات ثبت شوند. این ثبت به منظور شفاف‌سازی و جلوگیری از بروز دعواهای حقوقی میان خریدار و فروشنده یا دیگر افراد ثالث است.
مسائل حقوقی و دعاوی مرتبط با قرارداد پیش‌فروش:
1. عدم تحویل به‌موقع:
یکی از شایع‌ترین مشکلات در قراردادهای پیش‌فروش، عدم تحویل به‌موقع ساختمان است. در صورتی که سازنده نتواند ساختمان را در تاریخ مقرر تحویل دهد، خریدار می‌تواند درخواست خسارت تأخیر در تحویل کند.
2. تغییر مشخصات ملک:
تغییر در مشخصات ملک پیش‌فروش شده (مانند کاهش مساحت، تغییر در نقشه‌ها یا افزودن تغییرات دیگر بدون رضایت خریدار) ممکن است موجب بروز دعاوی حقوقی بین طرفین شود.
3. عدم تطابق با استانداردهای ساخت:
اگر ساختمان تحویلی از نظر کیفیت مصالح و استانداردهای ساخت و ساز با آنچه که در قرارداد ذکر شده تفاوت داشته باشد، خریدار می‌تواند درخواست اصلاحات یا حتی فسخ قرارداد را کند.
4. مشکلات سند مالکیت:
در برخی موارد، ممکن است مشکلات حقوقی مرتبط با مالکیت ملک پیش‌فروش شده (مانند وجود رهن، دعاوی مالکیت یا مشکلات در پروانه ساخت) بروز کند که منجر به دعاوی حقوقی خواهد شد.
5. ادعای بی‌اعتباری قرارداد پیش‌فروش:
اگر قرارداد پیش‌فروش به دلایل قانونی مانند عدم ثبت رسمی، عدم وجود مجوزات ساخت یا مسائل دیگر بی‌اعتبار باشد، طرفین ممکن است درگیر دعاوی حقوقی شوند.
نتیجه‌گیری:
قراردادهای پیش‌فروش ساختمان یکی از مهم‌ترین ابزارها در بازار املاک و مستغلات هستند که به خریداران و سازندگان این امکان را می‌دهند تا در شرایط خاص به معامله بپردازند. با این حال، رعایت دقیق شرایط و الزامات قانونی برای پیشگیری از اختلافات و دعاوی احتمالی ضروری است. برای تضمین صحت و اعتبار این قراردادها، ثبت آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی و رعایت تمامی مقررات قانونی ضروری است.
سوالات تئوری
1. قانون پیش‌فروش ساختمان چه الزاماتی را برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش مشخص کرده است؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : مطابق قانون پیش‌فروش، قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت رسمی تنظیم شود و فروشنده ملزم است مدارک مالکیت و پروانه ساختمان را ارائه دهد. همچنین، قرارداد باید شامل جزئیات مربوط به ساختمان از جمله مشخصات، تاریخ تحویل و میزان پیش‌پرداخت باشد. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 1 و 2]
2. آیا امکان تنظیم قرارداد پیش‌فروش به‌صورت عادی وجود دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خیر، بر اساس قانون، قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و امضای طرفین در حضور سردفتر صورت گیرد. قراردادهای عادی پیش‌فروش فاقد اعتبار قانونی هستند. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 3]
3. چه تضمین‌هایی برای حقوق خریدار در قرارداد پیش‌فروش ساختمان وجود دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : از جمله تضمین‌ها می‌توان به الزام فروشنده به ارائه بیمه‌نامه تضمینی، گواهی پرداخت اقساط پیش‌فروش و تعهد به تحویل به‌موقع اشاره کرد. این تضمین‌ها از طرف قانون جهت حمایت از خریدار در نظر گرفته شده است. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 4]
4. آیا فروشنده می‌تواند پیش از تکمیل ساختمان و تحویل آن به خریدار، ملک را به شخص دیگری واگذار کند؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خیر، طبق قانون، فروشنده حق ندارد ملک را به دیگری واگذار کند مگر با رضایت کتبی خریدار و با رعایت شرایط مقرر در قرارداد اولیه. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 5]
5. چگونه می‌توان به تخلف فروشنده در تحویل به‌موقع ساختمان رسیدگی کرد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : در صورت تأخیر در تحویل، خریدار می‌تواند از مراجع قضایی درخواست جبران خسارت و در مواردی درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد. خسارت تأخیر در تحویل نیز باید در قرارداد مشخص شده باشد. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 7]
6. آیا خریدار موظف به پرداخت هزینه‌های اضافی مانند شارژ یا نگهداری ساختمان قبل از تحویل است؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خیر، خریدار تنها متعهد به پرداخت مبالغ توافق‌شده در قرارداد است و هزینه‌های اضافی تا زمان تحویل بر عهده فروشنده است. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 10]
7. مراجع صالح برای حل اختلافات در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان کدامند؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : در صورت بروز اختلاف، طرفین می‌توانند به دادگاه‌های عمومی حقوقی یا شوراهای حل اختلاف، و در مواردی به داوری مراجعه کنند، اگرچه پیش از مراجعه به دادگاه، داوری در بسیاری از قراردادها ذکر شده است. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 12]
سوالات عملی
1. اگر فروشنده بدون تنظیم سند رسمی، قرارداد پیش‌فروش تنظیم کند، خریدار چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خریدار می‌تواند از طریق دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش را ارائه دهد، زیرا قرارداد عادی از لحاظ قانونی معتبر نیست. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 3]
2. در صورت عدم ارائه پروانه ساختمان از سوی فروشنده، خریدار چه حقوقی دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خریدار می‌تواند از فروشنده درخواست ارائه پروانه ساختمان کند و در صورت امتناع، به مراجع قضایی مراجعه کند تا الزام فروشنده به ارائه پروانه را درخواست نماید. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 1]
3. اگر فروشنده ساخت و تحویل ساختمان را به تعویق بیاندازد، خریدار چه حقوقی برای جبران خسارت دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خریدار می‌تواند به استناد قرارداد، خسارت تأخیر تحویل را از فروشنده مطالبه کرده و در صورت عدم پرداخت، از طریق دادگاه اقدام نماید. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 7]
4. یک خریدار متوجه می‌شود که فروشنده ملک را به دیگری نیز پیش‌فروش کرده است. چه حقوقی برای خریدار اصلی وجود دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خریدار اصلی می‌تواند بر اساس قانون، به دلیل تخلف فروشنده از قرارداد و پیش‌فروش مضاعف، درخواست ابطال قرارداد دوم و یا جبران خسارت نماید. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 9]
5. خریدار و فروشنده توافق می‌کنند که در صورت هرگونه اختلاف به داوری مراجعه کنند. این شرط چه پیامدهایی دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : این شرط به معنای آن است که هرگونه اختلاف بدون مراجعه به دادگاه و با تصمیم داور حل خواهد شد، و طرفین باید تصمیم داور را بپذیرند. [منبع: قانون آیین دادرسی مدنی، باب داوری]
6. در صورتی که خریدار قصد فروش سهم خود از پیش‌فروش را به شخص ثالث داشته باشد، آیا این انتقال قانونی است؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : خریدار باید قبل از انتقال سهم خود، رضایت فروشنده را جلب کند و در صورت موافقت فروشنده، امکان انتقال سهم پیش‌فروش وجود دارد. [منبع: قانون پیش‌فروش ساختمان، ماده 5]
7. اگر در قرارداد قید شده باشد که تحویل ساختمان در تاریخ مشخصی است، اما به دلیل شرایط آب‌وهوایی به تعویق بیفتد، خریدار چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : در صورت وجود شرایط فورس ماژور مانند شرایط آب‌وهوایی، خریدار نمی‌تواند ادعای خسارت کند مگر اینکه در قرارداد پیش‌بینی شده باشد. [منبع: قانون مدنی، اصول فورس ماژور]
مولفین :
محمد شیاسی ( کارشناس حقوقی و ریس هیات مدیره موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم )
سید صادق قریشی ( وکیل پایه یک دادگستری و مولف کتب حقوقی )
در صورت نیاز به مشاوره می توانید با وکلا و مشاورین موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم تماس بگیرید
آقای سید علی موسوی
آقای سید صادق قریشی
خانم فاطمه اسمی
خانم فریده عبداللهی
خانم ملیحه علیخانی
طراحی و ساخت توسط :گروه مهر
کلیه حقوق این سایت محفوظ و متعلق به ساختنما می باشد.
