حقوق و تعهدات موجر و مستأجر
حقوق و تعهدات موجر:
1. تحویل ملک به مستأجر:
- تحویل ملک در وضعیت مناسب: موجر موظف است که ملک اجاره‌ای را در زمان معین و در شرایط مناسب به مستأجر تحویل دهد. این شرایط باید با هدف و نوع استفاده‌ای که در قرارداد ذکر شده مطابقت داشته باشد.
- آماده‌سازی ملک برای استفاده: اگر برای استفاده از ملک نیاز به تعمیرات یا تجهیزاتی باشد، موجر باید این موارد را قبل از تحویل انجام دهد. مثلاً در اجاره ملک مسکونی، موجر باید ساختمان را از نظر بهداشتی، ایمنی، و تأسیسات (آب، برق، گاز) در شرایط مناسب قرار دهد.
- مسئولیت در برابر نقص‌های ملک: در صورتی که ملک هنگام تحویل دارای نقص‌هایی باشد که از بهره‌برداری صحیح جلوگیری کند، مسئولیت اصلاح آن بر عهده موجر است.
2. نگهداری و تعمیرات اساسی:
- تعمیرات اساسی: موجر موظف است تا تعمیرات اساسی و ساختاری ملک را انجام دهد. این تعمیرات شامل مواردی چون مرمت دیوارها، سقف‌ها، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، تأسیسات و غیره است.
- حفظ ملک: موجر باید از ملک در برابر آسیب‌های احتمالی محافظت کرده و به‌طور کلی آن را در وضعیت مناسبی برای اجاره نگه دارد.
3. پرداخت مالیات و عوارض:
- مالیات ملک: طبق قانون، موجر مسئول پرداخت مالیات و عوارض مربوط به ملک است مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن ذکر شده باشد. این شامل مالیات بر درآمد اجاره و عوارض شهرداری می‌شود.
4. حق دریافت اجاره‌بها:
- موجر حق دریافت اجاره‌بها طبق شرایط مقرر در قرارداد را دارد. مستأجر موظف است اجاره‌بها را به‌طور مرتب و در زمان‌های تعیین‌شده پرداخت کند.
5. عدم مداخله در استفاده از ملک:
- موجر نمی‌تواند بدون دلیل و طبق شرایط قانونی از استفاده مستأجر از ملک جلوگیری کند. مگر در مواردی که مستأجر به دلیل نقض قرارداد یا استفاده غیرقانونی از ملک، موجر حق اخراج یا تعدیل قرارداد را پیدا کند.
6. موافقت با تغییرات در ملک:
- اگر مستأجر بخواهد تغییرات ساختاری یا تغییرات جزئی (مانند نصب سیستم تهویه یا تغییرات دکوراسیون داخلی) انجام دهد، نیاز به اجازه و موافقت موجر دارد.
---
حقوق و تعهدات مستأجر:
1. پرداخت اجاره‌بها:
- مستأجر موظف است اجاره‌بها را طبق شرایط قرارداد، به موقع و بدون تأخیر پرداخت کند. تأخیر در پرداخت اجاره‌بها می‌تواند منجر به فسخ قرارداد یا دعاوی قضائی شود.
2. استفاده مطابق قرارداد:
- مستأجر باید ملک را تنها برای مقاصدی که در قرارداد ذکر شده استفاده کند. برای مثال، در صورتی که قرارداد اجاره برای مسکونی بودن ملک باشد، مستأجر نمی‌تواند آن را برای امور تجاری یا صنعتی استفاده کند، مگر اینکه با توافق موجر این تغییرات انجام شود.
3. حفظ و نگهداری ملک:
- مستأجر باید در دوران اجاره از ملک به‌درستی نگهداری کند و از آسیب به ملک جلوگیری کند. این به‌معنای اجتناب از تغییرات غیرمجاز یا بی‌ملاحظه در ملک است.
- مستأجر موظف است به انجام تعمیرات جزئی که در اثر استفاده عادی از ملک ایجاد می‌شود، توجه کند. به عنوان مثال، تعمیرات لوله‌کشی، رنگ‌آمیزی، یا تعویض لامپ‌ها در صورت نیاز.
4. برگشت ملک در وضعیت اولیه:
- در پایان مدت اجاره، مستأجر باید ملک را در شرایط مشابه با زمان تحویل، به موجر برگشت دهد. در صورت بروز خسارت، مستأجر باید نسبت به جبران آن اقدام کند.
5. موافقت با نظارت موجر:
- موجر حق دارد در بازه‌های زمانی معین به ملک مراجعه کند تا وضعیت آن را بررسی کند، البته این بررسی باید با اطلاع مستأجر و در چارچوب حقوقی انجام شود.
6. عدم انتقال اجاره به دیگران:
- مستأجر نمی‌تواند ملک اجاره‌ای را به شخص دیگری اجاره دهد یا منتقل کند، مگر با اجازه کتبی موجر. این موضوع به‌ویژه در اجاره‌های تجاری و صنعتی بسیار اهمیت دارد.
7. دفع مستأجر در صورت نقض قرارداد:
- اگر مستأجر از مفاد قرارداد تخلف کند، از جمله پرداخت نکردن اجاره‌بها یا استفاده غیرمجاز از ملک، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را بدهد یا قرارداد را فسخ کند.
نتیجه‌گیری:
حقوق و تعهدات موجر و مستأجر در یک قرارداد اجاره نقش اساسی در حفظ تعادل و رعایت حقوق طرفین ایفا می‌کند. هر یک از طرفین باید نسبت به رعایت شروط و تعهدات خود حساس باشند تا از بروز دعاوی و مشکلات حقوقی جلوگیری کنند. در صورتی که مشکلاتی در رابطه با تخلف از شرایط قرارداد بوجود آید، طرفین می‌توانند به مراجع قضائی یا حل اختلافات مراجعه کنند تا موضوعات به‌طور قانونی حل‌وفصل شود.
سوالات تئوری
1. حقوق اصلی موجر در قرارداد اجاره چیست و چگونه می‌تواند از آن‌ها دفاع کند؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : حقوق اصلی موجر شامل دریافت اجاره‌بها به‌موقع، بازپس‌گیری ملک پس از اتمام قرارداد و درخواست تخلیه در صورت نقض تعهدات مستأجر است. موجر می‌تواند در صورت تخلف مستأجر با درخواست به مراجع قانونی از حقوق خود دفاع کند. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۲]
2. تعهدات قانونی مستأجر در قبال حفظ ملک موجر چیست؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : مستأجر موظف است از ملک به‌طور متعارف استفاده کند، در زمان مقرر اجاره‌بها را پرداخت کند و هرگونه تغییر در کاربری یا ساختار ملک را با رضایت موجر انجام دهد. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۰]
3. آیا موجر می‌تواند در طول مدت اجاره، از ملک برای بازدید استفاده کند؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : اصولاً موجر نمی‌تواند بدون اجازه مستأجر وارد ملک شود، مگر اینکه برای دلایل خاصی مانند اطمینان از نگهداری مناسب ملک به بازدید نیاز باشد و این موضوع در قرارداد پیش‌بینی شده باشد. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۵]
4. آیا مستأجر می‌تواند بدون اجازه موجر، ملک را به دیگری اجاره دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : مستأجر بدون اجازه کتبی موجر حق واگذاری ملک به دیگری را ندارد و در صورت تخلف، موجر می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد را مطرح کند. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۲]
5. در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها، موجر چه حقوقی برای فسخ قرارداد دارد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : اگر مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، موجر می‌تواند ابتدا اخطار کتبی دهد و در صورت تکرار، با مراجعه به مراجع قضایی تقاضای فسخ و تخلیه ملک را داشته باشد. [منبع: قانون روابط موجر و مستأجر، ماده ۴]
6. وظایف موجر در خصوص تعمیرات اساسی ملک چیست؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : موجر موظف است تعمیرات اساسی و ضروری ملک را انجام دهد تا ملک برای استفاده مستأجر مناسب باشد. اگر موجر این تعهد را نپذیرد، مستأجر می‌تواند با اجازه دادگاه خود تعمیرات را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۸۶]
7. آیا مستأجر می‌تواند برای تخفیف اجاره‌بها درخواست دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : در صورتی که شرایط ملک تغییر کند و ارزش آن کاهش یابد (مثلاً به دلیل مشکلات ساختمانی)، مستأجر می‌تواند با ارائه دلایل موجه به موجر یا مراجع قانونی درخواست تخفیف در اجاره‌بها را مطرح کند. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۰]
سوالات عملی
1. در صورتی که موجر تعمیرات اساسی ملک را انجام ندهد و ملک دچار آسیب‌های جدی شود، مستأجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تعمیرات اساسی دهد و پس از دریافت مجوز، تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از اجاره‌بها کسر کند. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۸۶]
2. مستأجر ملک را به شخص دیگری واگذار کرده و موجر از این موضوع مطلع شده است. موجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : موجر می‌تواند به استناد ماده ۴۹۲ قانون مدنی، درخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را به دلیل نقض قرارداد از سوی مستأجر به دادگاه ارائه دهد. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۲]
3. اگر مستأجر ادعا کند که به دلیل کاهش ارزش ملک و وجود نقص، اجاره‌بهای بیشتری پرداخت می‌کند، آیا می‌تواند درخواست کاهش اجاره‌بها دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : بله، مستأجر می‌تواند با ارائه مدارک و مستندات، درخواست تعدیل اجاره‌بها را مطرح کند و دادگاه پس از بررسی، تصمیم لازم را اتخاذ خواهد کرد. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۰]
4. موجر قصد دارد قبل از پایان مدت اجاره، به دلایل شخصی ملک را تخلیه کند. آیا مستأجر می‌تواند مخالفت کند؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : بله، مستأجر می‌تواند از حق قانونی خود در استفاده از ملک تا پایان مدت اجاره دفاع کند، مگر اینکه شرایط خاصی در قرارداد ذکر شده باشد. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۷]
5. در صورتی که موجر بدون اطلاع مستأجر اجاره‌بها را افزایش دهد، مستأجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : مستأجر می‌تواند درخواست رسیدگی به این موضوع را به شورای حل اختلاف ارائه دهد، زیرا هرگونه تغییر در اجاره‌بها باید با توافق طرفین صورت گیرد. [منبع: قانون روابط موجر و مستأجر، ماده ۸]
6. اگر در طول مدت اجاره، ملک دچار خرابی‌هایی شود که نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، آیا مستأجر باید هزینه تعمیرات را بپردازد؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : تعمیرات اساسی بر عهده موجر است و مستأجر در قبال این نوع تعمیرات مسئولیتی ندارد، مگر اینکه خود مسئول خرابی باشد. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۸۶]
7. مستأجر در پایان قرارداد قصد تخلیه ملک را دارد، اما موجر اجاره‌بها را به دلیل خسارت‌های وارده از سوی مستأجر مطالبه می‌کند. مستأجر چگونه می‌تواند از خود دفاع کند؟
- وکیل املاک و ساختمان پاسخ می دهد : مستأجر می‌تواند با ارائه مدارک مستند به دادگاه نشان دهد که خسارات مذکور به‌دلیل نگهداری معمولی ملک بوده و تعهدی نسبت به خسارات اضافی ندارد، مگر در صورتی که خسارات ناشی از تقصیر او باشد. [منبع: قانون مدنی، ماده ۴۹۳]
مولفین :
محمد شیاسی ( کارشناس حقوقی و ریس هیات مدیره موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم )
سید صادق قریشی ( وکیل پایه یک دادگستری و مولف کتب حقوقی )
در صورت نیاز به مشاوره می توانید با وکلا و مشاورین موسسه حقوقی عدالت گستران نگین ترنم تماس بگیرید
آقای سید علی موسوی
آقای سید صادق قریشی
خانم فاطمه اسمی
خانم فریده عبداللهی
خانم ملیحه علیخانی
طراحی و ساخت توسط :گروه مهر
کلیه حقوق این سایت محفوظ و متعلق به ساختنما می باشد.
